年终盘点｜2023年房地产深度盘整 利好政策发力
作者：炒股配资
发布时间：2024年01月20日 06:01:58
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2023年，我国房地产市场仍是深度调整的一年。楼市在“小阳春”后走入下行趋稳行情，股市低迷、持续出险、黯然退市，房企在艰难时期寻找出路与希望。
令人欣喜的是，救市“大招”虽然迟来，但是政策力度与覆盖面超出预期。据中指研究院统计数据显示，截至2023年12月29日，全年全国已有超200省市（县）优化调整房地产政策，出台调控措施超600次，政策环境接近2014年最宽松阶段。
时值年底，对于刚性、改善性需求以及房企融资的支持，中央以及地方还在进行强有力的发声并加快政策落地。
政策持续探底
对于2023年的房地产来说，可谓“政策大年”，转折点发生在7月下旬。
2023年7月24日举行的中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。这一重大判断为房地产市场定调，并为后续的政策松绑打开空间，此后中央多个部门明确房地产政策优化方向，各地宽松政策密集出台，房地产行业迎来政策托底。
随着8月底“认房不认贷”政策的开闸，以限贷、限购、限售、限价为主的“四限”政策在全国范围上演了退出与松绑的浪潮。与此同时，新房房贷利率、存量房贷利率下调，购房首付比例下降，住房公积金调整，发放购房补贴，降低交易税费……一系列刺激政策出台，支持刚性和改善性购房需求。
这一轮政策调整的最大特色是，核心二线城市和一线城市楼市政策的转向，武汉、厦门、沈阳、南京、郑州、合肥等城市退出限购，广州、杭州、苏州、成都等大幅度优化限购政策，还有北京、上海在12月14日使出“杀手锏”：放宽普宅标准、降低首付比例、下调房贷利率。
一边是限制性政策的退出与松绑，另一边是“三大工程”的推进，构建房地产新发展模式。
12月份，中央经济工作会议召开，明确了“稳中求进、以进促稳、先立后破”的宏观总基调，释放了更加积极的信号。在房地产方面，此次会议提出，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。
“先立后破”是明年房地产的重点，先建立新模式，做好新旧模式之间的衔接和切换。而“三大工程”正是建立房地产发展新模式的抓手，也是稳中求进的着力点。
从短期来看，“三大工程”或成为新一轮驱动需求扩张的支点。从长期来看，“三大工程”力图解决结构性问题、供需错配等问题，助力房地产长期健康运行与稳定增长。
市场仍在盘整
在利好政策频出之下，市场反响如何？买卖双方信心是否恢复？房企销售如何？
从市场表现来看，根据中指研究院监测，2023年1-11月份，重点100城新建商品住宅成交面积同比下降约5%，绝对规模为2016年以来同期最低水平。
国家统计局数据显示，今年1-11月份，全国商品房销售面积约10.05亿平方米，同比下降8.0%，其中住宅销售面积下降7.3%；全国商品房销售额约10.53万亿元，同比下降5.2%，其中住宅销售额下降4.3%。
可以看出，全国商品房销售额在4、5月份“小阳春”达到高峰，后续几个月持续下行，且同比降幅不断扩大。
中指研究院认为，从2023年全年来看，受疫情后需求集中释放的带动，一季度市场升温明显，年中量价出现回落，市场表现低迷，8月底中央及各级政府加大政策托底力度，9-10月新房销售同比降幅有所收窄，但政策效果持续性不足，年底市场仍旧面临下行压力。
“2023年12月，北京、上海接连放松楼市政策，进一步释放政策利好。”中指研究院市场研究总监陈文静说。
此外，从房企销售来看，据中指研究院统计，2023年1-11月，TOP100房企销售总额约为5.74万亿元，同比下降14.7%，降幅相比上月扩大1.6个百分点。
中指研究院预测，从短期来看，各项支持政策落地见效仍需要一定时间，新房销售筑底企稳也需要时间，房企开工、投资或难有明显改善。2024年，随着稳投资举措进一步发力，“三大工程”加速推进，房地产开发投资降幅有望逐渐收窄。
融资政策贵在落地
行业深度调整、市场销售下行，购房者预期不强，政策持续发力，在这样的背景下，房企在过去一年，于困局中不断盘整。
保交楼、保壳与退市、债务违约与重组、融资环境破局……成为房企近两年的关键词。
2023年以来，一众老牌房企退出资本市场，来自东方财富choice数据显示，A股有阳光城、泰禾、蓝光发展、嘉凯城等8家涉房企业退市。在港股市场，新力控股、三盛控股等3家房企退市。
陈文静表示：“2023年，有10家房企发生债务违约，还有11家房企退市，要警惕房地产金融风险溢出，加大防范和化解房企风险。”
面对退市风险，有直接退市者，也有努力护盘者，包括荣盛发展、金科股份、世茂股份、新华联等在内的房企都进行了不同程度的保壳计划。
此外，部分房企也在积极化债。据中指研究院不完全统计，富力地产、融创中国、奥园集团等企业基本实现境内外债券重组或展期，龙光、花样年、时代中国、碧桂园等房企基本完成境内债券展期，华夏幸福、当代置业、绿地等房企基本完成境外债券展期或重组。
值得关注的是，针对房企的融资政策，也在逐渐发力，诸如重大会议多次强调的“一视同仁”支持房企融资。
10月30日至10月31日，中央金融工作会议明确提出，“促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。”
随后，央行、金融监管总局、证监会联合召开金融机构座谈会，落实中央金融工作会议精神和部署，坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。
11月底以来，包括中国银行、中国建设银行、中国工商银行、广发银行等在内的多家国有银行、股份银行密集召开房企座谈会，支持房企合理融资需求。
中指研究院企业研究总监刘水认为，“一视同仁”支持房企融资政策效果需要明确的操作细则。政策的效果关键在落实，只有落实才能产生效果，有效落实需要建立长效机制和更加明确的操作细则。比如，从优化信贷措施、加快审批放款、明确尽职免责等方面入手，建立完善支持民营房企融资的长效机制。此外，对于提出的“三个不低于”，要制定明确的可操作的执行细则，有助于商业银行加快落地落实执行。
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